KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİ KİRALARINDA YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK 351)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananı sonradan edinen yeni malik; sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkanlarına sahip olmakla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde kendisine tanınan özel bir düzenleme ile kira sözleşmesini ihtiyaç sebebiyle sona erdirme imkanına sahiptir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Yeni malikin gereksinimi" başlıklı 351. Maddesi;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklindedir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus; yeni malikin bu fesih hakkını kullanabilmesi için, kiralanan konut veya çatılı işyerine kendisinin veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve samimi olarak ihtiyacı olmasıdır.

Gereksinim sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu, yeni malik veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle, bu kişilerin kiralananı kullanmalarından daha uzun süre vazgeçmelerinin mümkün olmaması halinde söz konusudur. Malikin bu ihtiyacı dava açılırken ve yargılama sürerken de devam etmelidir. İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istenebilmesi için, yeni malikin o işyerinde iş icra edebilecek durumda olması da gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6988 E., 2017/15986 K. ve 16.11.2017 tarihli “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” şeklindeki bozma gerekçesi de bu yöndedir.

GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME ile DAVA AÇMA SÜRESİ

TBK 351 hükmü gereği kiralananı sonradan edinen malik kira sözleşmesini gereksinim sebebiyle ancak dava açılması suretiyle tahliye ettirebilir.

Tahliye davaları aksine bir düzenleme bulunmadıkça; taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

TBK 351/1 hükmüne göre dava açılacaksa; belirtildiği üzere taşınmazı sonradan edinen malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Uygulamada genellikle noter kanalıyla ihtar çekmek suretiyle bu yazılı bildirim yapılmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki yazılı bildirimin noter kanalıyla yapılması zorunlu değildir. Bildirimin yazılı olarak yapılması bir geçerlilik şartı olması ve ispat açısından kolaylık içermesi sebebiyle noter kanalıyla yapılan ihtarname tercih edilmektedir.

Yapılacak olan bu bildirimde yeni malik; kiralanın mülkiyetini kazandığını, kiralanana gereksinim nedeniyle ihtiyacı olduğunu ve kiralananı tahliye etmesi gerektiğini, tahliye edilmezse tahliye davası açacağını belirtmelidir. Bu bildirimde kiralananı ne kadar sürede tahliye etmesini bildirme zorunluluğu bulunmamaktadır. Yapmış olduğu bildirimde kanunda belirtilen süreden daha fazla bir süre bildirmiş ise bu bildirimle bağlı olup; bu sürenin dolmasından sonra tahliye davası açabilir. Ancak kanunda belirtilen süreden daha kısa süre bildirmiş ise bu bildirimi geçersiz hale getirmez. Bu durumda kanunda belirtilen altı aylık yasal sürenin dolması gerekmektedir.

Bildirimi yapan yeni malik edinme tarihini izleyen altı aylık sürenin dolmasından sonra tahliye davası açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15860 E., 2017/16411 K. ve 23.11.2017 tarihli "Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir." şeklindeki bozma gerekçesi de bu yöndedir.

TBK 351/2 hükmüne göre dava açılacaksa kira sözleşmesinin sona ermesine altı aydan kısa bir süre kalmalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesine altı aydan daha kısa bir süre kalmışsa taşınmazı iktisap eden yeni malik hükmün ikinci fıkrasına göre kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açabilecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesine altı aydan kısa bir süre kalmış ve TBK 351/1 hükmüne göre kiracıya altı ay sonra dava açacağını yazılı olarak bildirilmişse; artık TBK 351/2 hükmü gereğince kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı kullanılmaz.

YARGILAMA NASIL YAPILIR? DAVA NE KADAR SÜREDE SONUÇLANIR?

Yapılan yargılama mahkemenin iş yüküne, tarafların sunmuş oldukları delillerin değerlendirilmesine, gerekirse keşif yapılmasına göre farklı sürelerde sona erebilir. Ancak belirtilmelidir ki söz konusu dava basit yargılama usulüne tabi olması sebebiyle kısa sürede sonuçlandırılmalıdır.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre işyeri ihtiyacı her somut olaydaki koşullara göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Tahliyesi istenen eğer çatılı işyerleri ise konum olarak halen kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olması halinde ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna kanaat getirilmelidir.

Yine işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak is için daha üstün nitelikte olması, en azından halen is yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8534 E., 2018/509 K. ve 23.01.2018 tarihli "Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddelerine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak is için daha üstün nitelikte olması, en azından halen is yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Somut olayda; davacı, halen kirada kırtasiye isini yürüttüğünü beyan ettiğinden, mahkemece dava konusu kiralanan taşınmaz ile davacının halen kiracı olarak faaliyetini sürdürdüğü taşınmaz karşılaştırılarak hangisinin daha üstün nitelikte olduğu tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklindeki bozma gerekçesi de bu yöndedir.

TAHLİYE DAVASI SONUÇLARI

            Mahkemece, davacının ileri sürmüş olduğu iddiaların kabulü halinde tahliye nedenlerinin varlığı tespit edilmiş olacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiralanın boşaltılarak malike iadesi yönünde karar tesis edilecektir. Ancak belirtilmelidir ki; bunun için yetkili ve görevli mahkemede süresinde dava açılması gerekmektedir.

Davacının ileri sürmüş olduğu iddiaların kabul edilmemesi halinde ise dava reddedilecektir.